说完，苏易在电脑上调出一组数据。大家看着LED屏幕。

“这是国家统计局今年发布的一组投资分析数据。从数据上看，目前民间投资产品分为三大类。不动产投资、证券投资和经营性投资。不动产投资只指购买商品房，在房价上升中获取溢价，这类投资是民间投资的主流，在过去的十多年，不少这类投资者获得了丰厚的回报。”

“但不动产投资资金需求量大，而且，现在，政府的出台了限购政策。所以，这类投资门槛比较高。而且，现在也有降温的趋势。”

“第二类是证券投资。主要是股票和债券。这类投资虽然灵活，资金可大可小，但风险较不动产投资更高。炒股炒成股东被深度套牢的客户不在少数。”

“接下来就是经营性投资。以众筹和集资为主要产品。产品开发和产品运营往往不是同一家机构，开发和运营脱节，难免有不少隐患。这类产品暴雷的不在少数。因负面消息太多，所以并不受市场的欢迎。”

“那苏总策划的这个项目属于哪一类？”于总在苏易停顿的时候问。

“具备以上三类投资的优质属性的经营性投资中的投资型置业。”苏易正视于总，虽然有点绕口，却说得不疾不徐。

“但他不同于众筹和集资，因为，他是在满足客户某种需求的前提下，给了客户物业增值、经营收益，和资产变现的共同属性。”

“首先，它具有实用性。久居城市的人，如果在城市买第二套房，基本不可能两套房换着住。因为没有差异性，住那套房的感觉都一样。而乡村别墅，会给人不同的体验感受。”

苏易说到这里，在电脑上调出另一组数据。住房需求的塔形图，每个层级的客户群体和成交总量。在这个塔形图中，中产以上的客户群体，几乎都买了一套乡村别墅。

不用苏易多言，这是锁定了目标客群。

“其次，既我们把它定性为投资型置业，就避不开投资回报。这类物业不排除增值的可能，但我们给客户的回报不仅仅是对市场的升值的期待。因为漫长的期待会让客户没有耐心。产品本身需要具有经营属性。也就是，它是一个可以通过经营获利。”

“公寓式酒店，民宿都属于这类投资产品。刚才我们谈到了城市第二套房，现在不少人也把自己闲置的房产给经营机构托管代营。但它的短板是同质化严重。为了争客户，只能相互恶性竞争（没多久就有了一个新词：内卷）。在营销上，除了广告，几乎不具备引流能力。”

“那苏总在这个项目中，是靠什么来去同质化和引流？”崃山交投分管封控的副总插话提问。

“首先，我们不是单纯的民居，是乡村别墅。和城市里套一套二的闲置房产有质的区别。这能有效去同质化。其次，明辉集团有自己的市场渠道和销售网络。”